이 글을 읽는 분들은 저와 같이 비슷한 상황에 처하셨을 거라 생각하고 조금이나마 도움이 되기를 바라면서
<전세집 경매 시 대처방법>에 대한 글을 작성해 보겠습니다.
◎ 전세보증금 반환 문제 발생
전세 계약을 맺고 거주하는 동안 보증금을 온전히 돌려받는 것이 가장 중요한 문제라고 할 수 있습니다.
하지만 집주인의 사정으로 인해 보증금 반환이 어려워지는 경우가 종종 발생합니다. 특히, 전세 기간이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 해당 주택이 경매에 넘어가면 저처럼 더욱 불안한 상황에 처할 수밖에 없게 되는 거죠...
제가 처한 상황은 보증금 4,000만 원을 걸고 2021년 04월 05일부터 2023년 04월 04일까지 계약을 맺었으며, 이후 묵시적 계약으로 계속 거주하던 중, 2024년 10월 초 퇴거를 계획하고 있었습니다. 이에 따라 2024년 07월 초부터 집주인에게 퇴거 의사를 밝혔으나, 집주인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다는 입장이었습니다.
◎ 경매 안내문 접수와 대응
그러던 중 2024년 11월 초, 제가 거주 중인 주택에 대한 경매가 진행된다는 안내문을 받았습니다. 제 인생에 경매 안내문은 처음이라 관련 내용을 검색해 보니 이는 해당 주택이 이미 압류되었거나 채권자의 신청으로 경매 절차가 진행되고 있다는 뜻이었습니다. 그리고 경매가 진행되면 전세 보증금을 돌려받을 가능성이 더욱 불확실해지므로 신속하게 대응해야 할 필요가 있었습니다.
경매 안내문에는 권리신고 및 배당요구 신청과 관련된 기한과 절차가 명시되어 있었습니다. 해당 기한 내에 신청하지 않으면 배당에서 제외될 가능성이 높으므로, 안내문을 받는 즉시 관련 절차를 준비하는 것이 중요합니다.
◎ 권리신고 및 배당요구 신청
경매 절차에서 전세 보증금을 보호받기 위해서는 관할 법원에 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출해야 합니다.
저의 경우는 경매 안내문을 받은 후, 신속하게 2024년 11월 중순에 권리신고 및 배당요구 신청서를 관할 법원에 제출하였습니다.
※ 권리신고 및 배당요구 신청방법
1. 등기부등본 확인 : 해당 부동산의 등기부등본을 열람하여 근저당권, 가압류 등 권리관계를 확인합니다.
2. 경매 진행 법원 확인 : 경매가 진행되는 법원을 확인하고, 해당 법원의 양식을 다운로드하거나 방문하여
서류를 수령합니다.
3. 필수 서류 준비
- 권리신고 및 배당요구 신청서(주택임대차)
- 전세계약서 원본 및 사본
- 확정일자가 기재된 계약서 사본
- 주민등록등본 (전입일 확인용)
- 보증금 반환을 요구한 내용이 담긴 문자 통화 녹취 등
4. 기한 내 제출 : 경매 안내문에 기재된 배당요구종기일인 배당요구 기한 내에 반드시 신청서를 제출해야 하며, 법원 방문 또는 등기우편을 통해 접수가 가능합니다. (되도록이면 방문접수 추천드립니다!)
◎ 경매 이후 보증금 회수 가능성
배당 절차가 진행되면, 법원은 해당 주택의 매각 대금에서 우선순위에 따라 채권자들에게 변제합니다. 전세보증금을 돌려받을 가능성은 다음과 같은 요소에 따라 달라집니다.
※ 보증금 회수 가능성을 높이는 요소
- 확정일자 및 전입신고 여부 : 확정일자가 있고, 전입신고가 되어 있다면 다른 채권자보다 우선변제를 받을 가능성이 있습니다.
- 근저당권 유무 : 집주인이 대출을 많이 받아 근저당권이 설정되어 있다면, 배당금이 부족해 세입자가 보증금을 모두 돌려받지 못할 수도 있습니다.
- 최우선 변제 대상 여부 : 일정 보증금 이하의 소액 임차인은 법에 따라 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
✔️소액임차인의 우선변제권
소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
(「주택임대차보호법」 제3조 제1항 및 제8조 제1항).
중요) 소액임차인의 범위는 본인의 전입일이 아닌 해당 임차주택의 근저당권 설정일을 기준으로 합니다. (위 파일 참조)
◎ 보증금을 끝까지 받기 위한 추가 조치
만약 경매 절차가 끝난 후에도 보증금 전액을 돌려받지 못했다면, 추가적인 법적조치를 고려해야 합니다.
- 임차권 등기명령 신청 : 경매 진행 중인 경우, 퇴거 전 임차권 등기명령을 신청하여 보증금 반환 청구권을 보존 가능
- 집주인에 대한 지급명령 신청 : 집주인에게 직접 보증금 반환을 요구하는 지급명령 신청을 법원에 제출
- 추가 법적 대응 : 집주인이 개인적으로 재산을 숨기거나 다른 재산이 있는 경우, 추가적인 소송을 통해 채권 회수 시도
◎ 결론 및 예방 조치
전세보증금 반환 문제는 세입자에게 큰 경제적 타격을 줄 수 있습니다. (저 역시 현재 엄청난 타격을 입고..)
따라서 계약 시부터 철저한 대비가 필요합니다.
※ 전세 계약 시 주의할 점
- 등기부등본 확인 : 근저당권이 과도하게 설정된 주택은 피하는 것이 좋습니다.
- 전세보증금 반환보증 가입 : HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관을 통해 반환받을 수 있습니다.
- 임대인의 재정 상태 확인 : 임대인이 세금 체납이나 대출 과다로 인해 재정적으로 어려움을 겪고 있지 않은지 조사해야 합니다.
저의 경우에는 보증보험을 가입해놓지 않아서 권리신고 및 배당요구 신청을 통해 보증금 회수 가능성만 높였을 뿐,
보다 근본적인 해결책은 없는 상황입니다. 되도록이면 위 글에서 언급했듯이 전세 계약 체결 시부터 철저히 대비하는 것이 중요합니다. 필히! 계약 전 충분한 조사와 보증보험 가입을 통해 전세계약 리스크를 줄일 수 있도록 현명하게 대처 바랍니다.
다음 글에서는 임차권 등기명령 신청, 경매 진행상황에 대해서 글을 써보도록 하겠습니다. 감사합니다.